EDIFICIO EN BARCELONA
Edificio muy céntrico en Barcelona destinado al alquiler de local y oficinas.
El local tiene un contrato histórico pronto a su vencimiento. Las oficinas del entresuelo y el principal están alquiladas a precio de mercado y con contratos con renovaciones o prorrogas anuales.
Desde la consultoría se propone no renovar o volver a alquilar las unidades en su configuración actual, sino unir las diferentes unidades para comercializarlas en alquiler como un gran local en tres plantas. Teniendo en cuenta la presión que existe en la zona para la ubicación de tiendas de tamaño cada vez mayor y por el beneficio que supone alquilar las “oficinas” a precio de “local”. Tras la puesta en el mercado se consigue un contrato de alquiler garantizado por un periodo de 20 años con una compañía muy solvente y que supone multiplicar ya el primer año la renta por cuatro.
Hemos de tener en cuenta que existe una carencia de 4 meses, pero a la vez, el inquilino se compromete y asume la realización de unas obras que mejoraran y actualizarán el aspecto del local y lo configurarán como una unidad, con la potencialidad futura del mismo y el aumento del valor para la propiedad.
PATRIMONIO HISTÓRICO FAMILIAR
Patrimonio histórico familiar consistente en una nave industrial en Poble Nou de Barcelona rendida en régimen de alquiler; con dos usuarios, uno con uso de almacén y el otro como comercio al menor.
Nave industrial de 5.839 m2 en una sola planta ocupando toda la parcela, en esquina con 115 metros de fachada a una calle y 51 metros a la otra.
Con una zona verde tras ella que la separa del edificio contiguo. Zona muy consolidada y bastante densa, con edificios de planta baja y siete altura. En el área existen zonas deportiva, colegios, comercio y equipamientos, así como, facilidad de comunicación publica y accesos rodados con vehículo privado. La propiedad se encontraba en “disconformidad” con el planeamiento urbanístico (fuera de normativa), si bien no había denuncia sobre la misma y que imposibilitara la actividad y, por tanto, el cobro de rentas.
Si que imposibilita la actualización o mejora de las instalaciones para conseguir unas rentas adecuadas a mercado. Desde la consultoría se propone iniciar un proceso de transformación urbanística para lograr obtener “la legalidad” urbanística. Con ello conseguíamos dominar el proceso y la toma de decisión y gestión sobre el activo, estableciendo un plan de etapas y fases de ejecución urbanística suficientemente dilatado como para poder cumplir con los plazos de los contratos de alquiler y asegurando el cobro de la totalidad de las rentas contractuales.
Tras algo mas de un año, se consigue obtener una aprobación urbanística, de la que resulta un suelo calificado con clave urbanística 18 (con posibilidad de uso comercial y residencial), con una superficie de 2.633 m2 (con fachada de 115 metros y profundidad de 21 metros) y el resto de parcela, por detrás de esta se califica de zona verde 6 y se une a la preexistente (con una superficie de 3.206 m2). La parcela privada tiene la flexibilidad de poder realizar uno, dos o tres edificios aislados y con una altura reguladora máxima de planta baja y siete plantas.
La superficie no ocupada será parcela y zona ajardinada de uso privativo. La superficie edificable sobre rasante aprobada es de 6.068 m2 y además se contempla en la aprobación la posibilidad (potestativa para la propiedad) de hacer una superficie comercial bajo rasante de 2.600 m2, con la obligación de obtener y promover un aparcamiento en concesión bajo la zona verde decida en el planeamiento (esto es de 3.200 m2). Hoy se trabaja en la promoción de una promoción en permuta, que proporcionará una seguridad jurídica de la propiedad, una construcción nueva y duradera y un aumento de rentas en tres veces las que se venían cobrando.
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